疫情影响下经营性房屋租金减免 、合同解除及违约责任

〖壹〗
、受疫情影响房屋无法正常使用，可减免租金。疫情未影响房屋实际占有使用 ，只是客流减少影响营业收入的
，一般不减免租金 。如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响，出于公平原则 ，可对租金进行适当减免
。承租人因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少的
，不支持出租人解除合同和承租人承担违约责任的主张。

〖贰〗、受疫情影响，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金 ，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形
，并承担相应举证责任 。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见 、不能避免
、不能克服”的客观情况，属于不可抗力事件
。

〖叁〗、部分免除责任：若不可抗力导致合同部分无法履行 ，违约方仅需对无法履行的部分承担责任。例如，因疫情停业导致租金支付困难
，可主张减免停业期间的租金 。公平分担损失：若合同解除导致守约方遭受损失（如房屋空置 、预期利益损失），法院可能要求违约方分担部分损失
。

〖肆〗
、出租人以店面非国有房屋不属于国家减免租金义务主体为由拒绝减免租金 ，陆先生拖欠租金后出租人发书面解除租赁合同通知书并主张违约责任。陆先生起诉主张租赁合同解除无效
，要求继续履行合同并减免疫情封控期间两个月租金 。

〖伍〗、疫情对房屋承租人解除权的影响主要体现在法院对解除合同的态度 、租金减免支持、协商不成解除合同的责任及律师建议等方面。

疫情期的租金减免可否按租赁变更处理

疫情期的租金减免在一定条件下可不按租赁变更处理，而是可采用实务变通的简化处理方法
。具体分析如下：租赁变更的界定：IFRS16附录A术语定义部分指出 ，租赁变更指租赁范围或者租赁对价的改变
，且这些改变不属于租赁合约原来的条款或条件的一部分，例如增加或终止对一项或多项标的资产的使用权利 ，或者延展或缩短租赁期间。

征求意见稿提出
，新冠疫情相关租金减免仅适用于由疫情直接引发的租金减免，并需满足以下三个条件：租赁付款额变动导致的修改后的租赁对价实质上等于或少于租赁付款额变动前的租赁对价；减租仅针对2020年原本应支付的租赁付款额；租赁合同中其他条款和条件未发生实质性变化 。

方法一：作为负的租赁付款额调整使用权资产和租赁负债初始确认：将减免的租金金额作为负的租赁付款额 ，直接减少租赁负债的初始计量金额
。例如
，原租赁负债为100万元，因疫情减免租金10万元 ，则调整后租赁负债为90万元。

受疫情影响，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金
，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形，并承担相应举证责任 。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见
、不能避免、不能克服 ”的客观情况 ，属于不可抗力事件
。

已按租赁变更处理的合同需追溯调整。披露豁免：首次执行时无需披露受影响项目名称及调整金额（与《企业会计准则第28号》第十五条要求不同） 。

第五百九十条
，若疫情被认定为不可抗力，且导致承租人无法按时支付土地租金 ，承租人可能依据此条款请求减免部分或全部租金
。此外
，承租人可与出租人协商变更合同，达成租金减免协议。税收优惠：对服务业小微企业和个体工商户减免租金的出租人 ，可按现行规定减免当年房产税 、城镇土地使用税 。

疫情期间房租有哪些减免优惠政策

按月减免：直接免除三个月（含）以上的租金；定额或比例减免：通过固定金额或租金比例减免
，且减免总额相当于三个月（含）以上的租金
。例如，若月租金为1万元 ，业主一次性减免3万元或按比例减免30%年租金（相当于3个月）
，均符合条件。

疫情期间房租减免优惠政策主要包括针对承租国有企业和行政事业单位房屋的减免
、个体工商户的租金减免与延期支付，以及对减免租金出租人的税收优惠 。

具体而言 ，这些行业在2022年若因缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难，可享受相应的减免优惠。这一政策旨在减轻这些行业在疫情期间的经济负担
，帮助其渡过难关
。官方倡议与房东自发减免除了针对特定行业的税收减免政策外，青海省还通过官方倡议的方式 ，鼓励房东为租户减免房租。

022年政策：承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户
，2022年免除3个月租金；2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金 ，全年合计免除6个月租金；鼓励大型商务楼宇 、商场
、园区等在协商的基础上
，为实体经营的承租户适当减免租金 。

青年说学习笔记与研讨(一)疫情造成的商业物业租赁合同损失分担_百度...

案例一：网约车司机与租赁公司纠纷中，双方同意共同承担租金损失 ，体现酌定倾斜原则
。案例二：网约房经营者与房主纠纷中
，房主减免半个月租金，后期视疫情发展再协商 ，体现灵活分担。情势变更原则的适用 适用条件：若疫情未构成不可抗力
，但导致合同履行明显不公平（如承租人经营收益大幅减少），可适用情势变更原则变更或解除合同 。

因出租方所派司机驾驶不当造成损坏的由出租方自负 ，如果致使承租方不能按合同规定正常使用租赁车辆，承租方不但不给付出租方不能使用期间的租费
，而且出租方每天还要偿付承租方___元钱的违约金
。

疫情期间房东必须要给租客减免租金吗

〖壹〗、上海疫情期间房东是否减免房租没有强制性规定，主要取决于房东与租客协商的结果 ，但特殊时期协商减免房租具有一定合理性。以下从不同角度进行分析：从租客角度看：上海疫情期间
，人们居家管控，许多租客收入受到影响 。

〖贰〗 、疫情期间房东并非一定要免租 ，是否免租需根据实际情况分析
，房东和租客可通过协商修改租赁合同，但租客无权强制房东减免房租
。具体分析如下：不可抗力与免责规定根据《合同法》 ，因不可抗力不能履行合同的
，可部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。

〖叁〗
、直接免除或部分免除租金：房东可根据实际情况 ，直接免除疫情期间的全部或部分租金 。延后租金支付周期：房东可同意承租人将租金支付的周期予以延后
，以减轻租户的经济压力
。租金总额不变，均摊减免部分：房东可减免疫情期间的租金 ，但将减免部分的总额均摊到剩余租赁期间的租金中，确保租金总额不变。